الأحد، 22 مارس 2015

أهم ما يجب عليك معرفته في العلاقة بين المؤجر والمستأجر قانونيا في السلطنة

نقاط قانونية مهمة في تعاملاتك الإيجارية
#من_أجل_مجتمع_قانوني
 
 
زيادة الأجرة :-
وفقا للمرسوم السلطاني رقم 107/2010 الذي قضى " بتعديل بعض الأحكام المنظمة للعلاقة بين ملاك ومستأجري المساكن والمحال التجارية والصناعية وتسجيل عقود الإيجار الخاصة بها " فقد اشترط مضي مدة معينة قبل زيادة أجرة المحال السكنية والصناعية ، فإنه لا يجوز للمؤجر زيادة الأجرة إلا بعد مضي ثلاث سنوات من تاريخ بداية عقد الإيجار أو من تاريخ آخر زيادة في الأجرة تم الاتفاق عليها . ويمكن الاتفاق بين المستأجر والمؤجر على خلاف ذلك في العقد المبرم بينهم.
 
الإخلاء :-
وهو إفضاء المكان المستأجر لمصلحة المؤجر من أجل استغلاله والانتفاع به لمصلحته ، وقد عالجت الأحكام المنظمة للعلاقة بين المستأجر والمؤجر هذا الموضوع بعدة ضوابط حيث أنه لا يجوز للمؤجر أن يطلب من المستأجر إخلاء المكان المؤجر إلا  بعد مضي ثلاث سنوات من تاريخ بداية العقد اذا ما كان المكان المؤجر لغرض سكني أما اذا كان الغرض من الإيجار تجاري أو مهني أو صناعي فإنه لابد من مضي خمس سنوات من تاريخ بداية العقد ، إلا اذا ورد اتفاق بين المستأجر والمؤجر على خلاف ذلك في عقد الإيجار .
فإذا انتهت المدة المحددة لطلب الإخلاء وأراد المؤجر عدم تجديد العقد وإخلاء المكان فإنه يجب عليه إخطار المستأجر بذلك الإخلاء قبل انتهاء مدة العقد بثلاثة أشهر على الأقل .
ويستمر عقد الإيجار ساريا إلى انتهاء المدة المتفق عليها في العقد ويتجدد تلقائيا لمدة آخرى إلا اذا أخطر المستأجر المؤجر برغبته في إخلاء المكان المؤجر ويجب أن يكون ذلك الإخطار قبل انتهاء مدة العقد بثلاثة أشهر ، ويجب كذلك أن يكون مكتوبا وليس شفاهة .
واستثناء من ذلك فإنه يجوز للمؤجر قبل انتهاء مدة العقد أن يطلب الإخلاء من المستأجر في الحالات الآتية :-
1- اذا لم يقم المستأجر بسداد الأجرة المتفق عليها خلال 15 يوما من تاريخ استحقاقها، ولا يحكم بالإخلاء اذا قام المستأجر بدفع الأجرة قبل الفصل في النزاع مع جميع المصروفات التي يتكبدها المؤجر من أجل التقاضي .
فإذا تكرر المستأجر في التأخير بالسداد دون عذر مقبول يحكم عليه بالإخلاء .
2- اذا استعمل المستأجر المكان المؤجر لغير الغرض الذي استؤجر من أجله أو أقام ضررا أو خالف القوانين أو الآداب العامة في استعماله لمكان المؤجر .
3- اذا قام المستأجر بتأجير المكان المؤجر له لشخص آخر بدون إذن مكتوب من المؤجر .
4- اذا احتاج المؤجر المكان المؤجر لغرض سكني بنفسه أو أحد أقاربه إلى الدرجة الثانية ولم يكن له مكان آخر يفي بذلك ، واذا كان له أكثر من مكان مؤجر فله أن يختار ما يشاء منها لإخلائها بشرط أم يمنح المستأجر مهلة ستة أشهر على الأقل .
5- اذا قررت البلدية المختصة الترخيص بهدم المكان المؤجر ولا يكون الإخلاء إلا بعد صدور الترخيص بالهدم أو إعادة البناء ويعطى المستأجر مهلة لثلاثة أشهر اذا كان بهدف الهدم وستة أشهر اذا كان بهدف إعادة البناء وذلك من تاريخ إخطار المستأجر بصدور الترخيص .
 
دفع الأجرة :-
تؤدى الأجرة من قبل المستأجر خلال 15 يوما من تاريخ استحقاقها حسب المتفق عليه في العقد مقابل إيصال لذلك ويعتبر إيصال سداد الأجرة عن مدة معينة دليلا على سدادها عن الفترة السابقة لتلك المدة إلا اذا أثبت المؤجر العكس ، واذا لم يحدد في العقد تاريخ السداد يكون السداد بداية كل شهر مقدما .
 
قيمة الكهرباء والماء والهاتف والصرف الصحي :-
يتم سداد قيمة استهلاك الكهرباء والماء وكذلك الهاتف والصرف الصحي من قبل المستأجر لأنه هو من يقوم بالانتفاع من تلك الخدمات وكذلك يقوم بسداد أية رسوم آخرى يلتزم بأدائها قانونا ويكون بداية حساب قيمة الاستهلاك له من تاريخ تسلمه المكان المستأجر إلى تاريخ إعادة تسليم المكان ، إلا أنه يمكن الاتفاق على عكس ذلك بأن يقوم المؤجر بدفع قيمة الاستهلاك ، وكله ذلك يكون بحسب العقد المبرم بين المستأجر والمؤجر واتفاقهم .
 
المحكمة المختصة :-
عند وجود خلاف فيما بين المستأجر والمؤجر على العقد المتفق عليه بينهما أو أية بنود خارجة عن العقد فإنه يكون اللجوء إلى المحكمة المختصة لحل ذلك الخلاف إن لم يتم حله وديا ، وتكون الدائرة المختصة بالإيجارات في المحكمة التي يقع المكان المؤجر في نطاق اختصاصها هي المحكمة المختصة ، أي حسب وجود المكان المؤجر والمحكمة التابعة لتلك الولاية أو القرية التي يقع فيها المكان المؤجر محل الخلاف .
وتعتبر الأحكام الصادرة في هذه الدعاوى الخاصة بالعلاقة الإيجارية مشمولة بالنفاذ المعجل ، أي يجب تنفيذها عاجلا حتى لو تم استئناف الدعوى .
 
 
 
 
 
 

 

 من إعداد
   فريق الناموس  
    تطوعنا عطاء .. عنوانه القانون  

 
* لا ندعي ثقافة القانون وإنما نسعى لنشر ثقافته بأسلوب يناسب جميع فئات المجتمع.
* حقوق منشورات الفريق حصرية ويمنع نقلها دون الإشارة للفريق.

* الناموس = المصطلح المرادف للقانون.

 
 
* للاشتراك في منشورات الفريق
أرسل "اشتراك" ببرنامج الواتساب على الرقم
98608050