أهم ما يجب عليك معرفته في العلاقة بين المؤجر والمستأجر قانونيا في السلطنة

نقاط قانونية مهمة في تعاملاتك الإيجارية

#من_أجل_مجتمع_قانوني

 

 

زيادة الأجرة :-

وفقا للمرسوم السلطاني رقم 107/2010 الذي قضى " بتعديل بعض الأحكام المنظمة للعلاقة بين ملاك ومستأجري المساكن والمحال التجارية والصناعية وتسجيل عقود الإيجار الخاصة بها " فقد اشترط مضي مدة معينة قبل زيادة أجرة المحال السكنية والصناعية ، فإنه لا يجوز للمؤجر زيادة الأجرة إلا بعد مضي ثلاث سنوات من تاريخ بداية عقد الإيجار أو من تاريخ آخر زيادة في الأجرة تم الاتفاق عليها . ويمكن الاتفاق بين المستأجر والمؤجر على خلاف ذلك في العقد المبرم بينهم.

 

الإخلاء :-

وهو إفضاء المكان المستأجر لمصلحة المؤجر من أجل استغلاله والانتفاع به لمصلحته ، وقد عالجت الأحكام المنظمة للعلاقة بين المستأجر والمؤجر هذا الموضوع بعدة ضوابط حيث أنه لا يجوز للمؤجر أن يطلب من المستأجر إخلاء المكان المؤجر إلا  بعد مضي ثلاث سنوات من تاريخ بداية العقد اذا ما كان المكان المؤجر لغرض سكني أما اذا كان الغرض من الإيجار تجاري أو مهني أو صناعي فإنه لابد من مضي خمس سنوات من تاريخ بداية العقد ، إلا اذا ورد اتفاق بين المستأجر والمؤجر على خلاف ذلك في عقد الإيجار .

فإذا انتهت المدة المحددة لطلب الإخلاء وأراد المؤجر عدم تجديد العقد وإخلاء المكان فإنه يجب عليه إخطار المستأجر بذلك الإخلاء قبل انتهاء مدة العقد بثلاثة أشهر على الأقل .

ويستمر عقد الإيجار ساريا إلى انتهاء المدة المتفق عليها في العقد ويتجدد تلقائيا لمدة آخرى إلا اذا أخطر المستأجر المؤجر برغبته في إخلاء المكان المؤجر ويجب أن يكون ذلك الإخطار قبل انتهاء مدة العقد بثلاثة أشهر ، ويجب كذلك أن يكون مكتوبا وليس شفاهة .

واستثناء من ذلك فإنه يجوز للمؤجر قبل انتهاء مدة العقد أن يطلب الإخلاء من المستأجر في الحالات الآتية :-

1- اذا لم يقم المستأجر بسداد الأجرة المتفق عليها خلال 15 يوما من تاريخ استحقاقها، ولا يحكم بالإخلاء اذا قام المستأجر بدفع الأجرة قبل الفصل في النزاع مع جميع المصروفات التي يتكبدها المؤجر من أجل التقاضي .

فإذا تكرر المستأجر في التأخير بالسداد دون عذر مقبول يحكم عليه بالإخلاء .

2- اذا استعمل المستأجر المكان المؤجر لغير الغرض الذي استؤجر من أجله أو أقام ضررا أو خالف القوانين أو الآداب العامة في استعماله لمكان المؤجر .

3- اذا قام المستأجر بتأجير المكان المؤجر له لشخص آخر بدون إذن مكتوب من المؤجر .

4- اذا احتاج المؤجر المكان المؤجر لغرض سكني بنفسه أو أحد أقاربه إلى الدرجة الثانية ولم يكن له مكان آخر يفي بذلك ، واذا كان له أكثر من مكان مؤجر فله أن يختار ما يشاء منها لإخلائها بشرط أم يمنح المستأجر مهلة ستة أشهر على الأقل .

5- اذا قررت البلدية المختصة الترخيص بهدم المكان المؤجر ولا يكون الإخلاء إلا بعد صدور الترخيص بالهدم أو إعادة البناء ويعطى المستأجر مهلة لثلاثة أشهر اذا كان بهدف الهدم وستة أشهر اذا كان بهدف إعادة البناء وذلك من تاريخ إخطار المستأجر بصدور الترخيص .

 

دفع الأجرة :-

تؤدى الأجرة من قبل المستأجر خلال 15 يوما من تاريخ استحقاقها حسب المتفق عليه في العقد مقابل إيصال لذلك ويعتبر إيصال سداد الأجرة عن مدة معينة دليلا على سدادها عن الفترة السابقة لتلك المدة إلا اذا أثبت المؤجر العكس ، واذا لم يحدد في العقد تاريخ السداد يكون السداد بداية كل شهر مقدما .

 

قيمة الكهرباء والماء والهاتف والصرف الصحي :-

يتم سداد قيمة استهلاك الكهرباء والماء وكذلك الهاتف والصرف الصحي من قبل المستأجر لأنه هو من يقوم بالانتفاع من تلك الخدمات وكذلك يقوم بسداد أية رسوم آخرى يلتزم بأدائها قانونا ويكون بداية حساب قيمة الاستهلاك له من تاريخ تسلمه المكان المستأجر إلى تاريخ إعادة تسليم المكان ، إلا أنه يمكن الاتفاق على عكس ذلك بأن يقوم المؤجر بدفع قيمة الاستهلاك ، وكله ذلك يكون بحسب العقد المبرم بين المستأجر والمؤجر واتفاقهم .

 

المحكمة المختصة :-

عند وجود خلاف فيما بين المستأجر والمؤجر على العقد المتفق عليه بينهما أو أية بنود خارجة عن العقد فإنه يكون اللجوء إلى المحكمة المختصة لحل ذلك الخلاف إن لم يتم حله وديا ، وتكون الدائرة المختصة بالإيجارات في المحكمة التي يقع المكان المؤجر في نطاق اختصاصها هي المحكمة المختصة ، أي حسب وجود المكان المؤجر والمحكمة التابعة لتلك الولاية أو القرية التي يقع فيها المكان المؤجر محل الخلاف .

وتعتبر الأحكام الصادرة في هذه الدعاوى الخاصة بالعلاقة الإيجارية مشمولة بالنفاذ المعجل ، أي يجب تنفيذها عاجلا حتى لو تم استئناف الدعوى .

 

 

 

 

 

 

 

 من إعداد

   فريق الناموس  

    تطوعنا عطاء .. عنوانه القانون  

 
* لا ندعي ثقافة القانون وإنما نسعى لنشر ثقافته بأسلوب يناسب جميع فئات المجتمع.
* حقوق منشورات الفريق حصرية ويمنع نقلها دون الإشارة للفريق.

* الناموس = المصطلح المرادف للقانون.

 
 
* للاشتراك في منشورات الفريق
أرسل "اشتراك" ببرنامج الواتساب على الرقم
98608050

 

 

#استنكار_ضد_جريدة_الزمن

" عريضة استنكار "

مقدمة من :-

فريق الناموس التطوعي
فريق تطوعي مختص بمجال القانون ونشر الثقافة القانونية
تأسس في 18 نوفمبر 2013م

ضد :-

مؤسسة الزمن للصحافة والنشر والإعلان
(جريدة الزمن)

الوقائع:-

قام فريق الناموس التطوعي بتاريخ 19/1/2015 بنشر تغطية حصرية لحكم قضائي صادر من محكمة القضاء الإداري وتلخيص وقائعه وإيجاز الحكم وبيان رأيه في ذلك ونشره عبر مدونة الفريق الخاصة ومن ثم نشر رابط المدونة عبر حسابات الفريق المختلفة، وبتاريخ 21/1/2015 قامت مؤسسة الزمن للصحافة والنشر والإعلان (جريدة الزمن) بنشر تفاصيل الحكم وتغطية الفريق ونقلها بشكل نصي ونسبها إليها باسمهم عبر الصحف اليومية دون ذكر مصدر التغطية أو ما نقلته عنه.

رابط تغطية الفريق

http://court-rulings.blogspot.com/2015/01/blog-post.html

رابط تغطية الجريدة

http://www.azamn.com/?p=192584

الموضوع:-

إن "حرية الرأي والتعبير عنه بالقول والكتابة وسائر وسائل التعبير مكفولة في حدود القانون"، وأن "حرية الصحافة والطباعة والنشر مكفولة وفقا للشروط والأوضاع التي يبينها القانون.."، نصين من ضمن نصوص النظام الأساسي للدولة كفلتا حقوق وحريات التعبير عن الرأي وفقا للقوانين المنظمة لذات الشأن.

 وتنص المادة الثانية من قانون حقوق المؤلف والحقوق المجاورة على أنه "تتمتع بالحماية بموجب أحكام هذا القانون المصنفات الأدبية والفنية والعلمية المبتكرة بصرف النظر عن قيمة تلك المصنفات أو نوعها أو طريقة التعبير عنها أو الغرض من تأليفها، وتشمل الحماية بوجه خاص المصنفات الآتية:-

أ‌- الكتب والكتيبات والمقالات والنشرات وغيرها من المصنفات المكتوبة.
..... "

ومن منطلق هذه النصوص والحقوق التي كفلها القانون يبدي الفريق استنكاره من تلك الأفعال التي تقوم على جهود الأخرين، والتي تنسب أعمالها وإنجازاتها على جهود تبذل وأعمال تنجر من أجل مصلحة عامة أو خاصة، إلا أنها تبقى جهود مبذولة وقائمة للقائمين عليها ولها جميع الحقوق التي وضعها القانون، وإذ يبدي الفريق استنكاره من قيام مؤسسة الزمن للصحافة والنشر والإعلان (جريدة الزمن) من نقل تغطية حصرية للفريق في حكم قضائي، حيث قامت الصحيفة من نقل تلك التغطية عبر صحيفتها اليومية بتاريخ 21/1/2015م، دون إذن سابق من الفريق أو ذكر مصدرها في ذلك، وحيث أن الفريق يهدف إلى إيضاح تلك الأحكام ونشرها بين أفراد المجتمع من أجل نشر الثقافة القانونية وزيادة الوعي بتلك الحقوق وهو عمل تطوعي غير ربحي خدمة للوطن، إلا أن تلك الجهود التي يقوم بها أعضاء الفريق في أداء واجبهم التطوعي خدمة للمجتمع وأي فريق أخر أو جهد يبذله أي شخص ينبغي عدم هدرها والمساس بها ونسبتها لأي جهة أو شخص دون إذن أو إشارة للقائمين على العمل.

ويؤكد الفريق كذلك على الالتزام بحدود القانون واحترام الأنظمة من أجل مجتمع يعي ما له وما عليه من حقوق وواجبات، واتباع الطرق القانونية الكفيلة في جميع مجالات الحياة، وان الاستهانة بتلك القوانين والأنظمة يؤدي إلى خلق فوضى في سير المنظومة الداخلية للمجتمع، والمساءلة القانونية للمخالفين والتي تشكل نسبة عالية من الأحكام القضائية التي تصدر من الجهات القضائية لعدم وعي الأفراد والتزامهم بالقانون.

وأن الفريق يؤكد استمراريته بالمضي قدما نحو نشر الثقافة القانونية ووصوله إلى أكبر عدد من الأفراد لتحقيق ذلك الهدف، بوجود دعمهم وتعاونهم يدا بيد في خدمة الوطن.

الطلبات:-

من تلك العريضة الاستنكارية نلخص طلباتنا في الآتي:-

١- توجيه استنكار لما قامت به مؤسسة الزمن للصحافة والنشر والإعلان.

٢- توعية الأفراد بالالتزام بالحقوق الأدبية لكل حق يحميه القانون.

٣- الالتزام بالإجراءات القانونية في نشر وتغطية المقالات والأخبار المكتوبة والإلكترونية.
٤- توجيه المختصين بالصحف والمجلات والإعلاميين في الالتزام بتلك الإجراءات.
٥- عدم تكرار نسبة المقالات والنشرات الخاصة بالفريق دون إذن أو إشارة إليه.

 فريق الناموس التطوعي

تطوعنا عطاء .. عنوانه القانون

* للاشتراك في منشورات الفريق القانونية

أرسل "اشتراك" على الرقم 
98608050

الحكم بالغرامة على أحد الوزراء

الحكم بالغرامة على أحد الوزراء بالسلطنة بمبلغ 1000ريال عماني لعدم تنفيذه حكم صادر من محكمة القضاء الاداري مع إلزامه بمبلغ 100ريال عماني عن كل أسبوع مستحقة للمدعي لحين تنفيذ الحكم

📝 الوقائع 📝
وتتلخص وقائع الدعوى في أن موظفا حكوميا قام برفع دعوى ضد جهة حكومية في محكمة القضاء الاداري وقد قضت المحكمة بالحكم لصالحه واتخذ بعدها الاجراءات القانونية لتنفيذ الحكم الا أن الجهة الحكومية تأخرت في تنفيذ الحكم القضائي بعد انذارها بالتنفيذ، مما أقام بعدها المحكوم لصالحه دعوى جزائية بالدائرة الجزائية بمحكمة مسقط ضد رئيس تلك الجهة (الوزير) باعتباره المسؤول عن الجهة ووزيرها، مما حكمت به الدائرة الجزائية بالغرامة ١٠٠٠ ريال عماني  و١٠٠ريال أسبوعيا لصالح المدعي لغايه تنفيذ حكم محكمه القضاء الاداري. 


📜النظام الأساسي للدولة 📜
تنص المادة (٧١) من النظام الأساسي على أن تصدر الأحكام وتنفذ باسم جلالة السلطان ويكون الامتناع عن تنفيذها أو تعطيل تنفيذها من الموظفين العمومين المختصين جريمة يعاقب عليها وللمحكوم له حق رفع دعوى جنائية مباشرة للمحكمة. 

⛔️ عقوبة الجريمة 🔨
وتنص المادة (١٦٣) مكررا من قانون الجزاء العماني على أنه يعاقب من ١٠٠٠ - ٣٠٠٠ ريال عماني كل موظف امتنع أو عطل عمدا تنفيذ حكم صادر من إحدى المحاكم بعد مضي شهر من قيام المحكمة التي أصدرت الحكم بإنذاره بالتنفيذ، ويلتزم الموظف بدفع غرامة أسبوعية مقدارها ١٠٠ ريال عماني بعد إنقضاء (١٠) أيام من تاريخ إدانته إلى حين تنفيذه الحكم الذي امتنع أو عطل تنفيذه، مع عدم الإخلال بحق المتضرر في المطالبة بالتعويض وتنقضي الدعوى الجزائية في أي مرحلة اذا بادر الموظف بتنفيذ الحكم. 

📑 إجراءات رفع الدعوى 📑
كما تنص المادة (٤) مكررا من قانون الاجراءات الجزائية على أن من أصابه ضرر من الجريمة الواردة في المادة أعلاه من قانون الجزاء أن يلجأ مباشرة إلى محكمة الجنح ويتم إعلان المتهم طبقا للإجراءات التي نص عليها القانون، وعلى أمانة سر المحكمة إخطار الادعاء العام بنسخة من صحيفة الدعوى لمباشرة الدعوى العمومية، ويجوز للمتهم أن ينيب عنه من يمثله قانونا. 


👈 وفي هذا الصدد نؤكد بأن المشرع لم يغفل عن ضمانة وكفالة الأحكام القضائية كونها صادرة باسم حضرة صاحب الجلالة السلطان قابوس بن سعيد المعظم وتتمتع بحجية قوة الشيء المقضي به.
وهذا تأكيد على سمو القانون وتطبيقه على كل مخالف في أرض الوطن دون الاعتبار لشخص المخالف أو صفته الوظيفية .


🌐 معا من أجل مجتمع قانوني 🌐

 من اعداد 

   فريق الناموس  

    تطوعنا عطاء .. عنوانه القانون  

* للاشتراك في منشورات الفريق
أرسل "اشتراك" على الرقم 
98608050